Contrairement à une idée reçue, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique peut toujours se vendre librement en 2026 : rien n’interdit la vente d’une passoire thermique. Ce qui change, en revanche, c’est l’attractivité de ce bien pour l’acheteur, en particulier s’il envisage de le mettre en location. Le calendrier d’interdiction progressive pèse déjà sur les négociations, souvent bien avant que l’échéance légale ne soit effectivement atteinte.
En bref
- La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements classés F le sera à partir de 2028, puis celle des logements classés E à partir de 2034.
- Vendre un bien classé F ou G reste totalement légal, y compris après ces échéances.
- Un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente d’une maison individuelle classée F ou G.
- Le DPE doit obligatoirement figurer dans l’annonce et être annexé au compromis de vente.
- La décote de prix constatée sur les passoires thermiques s’accentue à mesure que les échéances légales approchent.
Vendre reste possible, louer de moins en moins
La loi Climat et Résilience organise un calendrier progressif d’interdiction, mais il ne concerne que la location, pas la vente. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+, les plus énergivores, ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s’est étendue à l’ensemble des logements classés G au 1er janvier 2025. Le classement F suivra au 1er janvier 2028, puis le classement E au 1er janvier 2034 pour la France métropolitaine, avec des échéances légèrement décalées pour les départements d’outre-mer. Un propriétaire peut donc parfaitement vendre un bien classé F ou G après ces dates : c’est la mise en location, pas la vente, qui devient impossible.
Ce que ça change pour l’acheteur, et donc pour le prix
C’est précisément là que se joue l’impact réel sur une vente. Un acquéreur qui envisage un investissement locatif écarte de plus en plus systématiquement les biens classés F ou G, sachant qu’il devra engager des travaux de rénovation énergétique avant même de pouvoir mettre le logement en location. Même un acheteur qui souhaite y habiter lui-même intègre ce paramètre dans sa négociation, en anticipant le coût des travaux à venir et la revente future plus difficile du bien tant qu’il reste mal classé. Cette décote se creuse d’année en année à mesure que les échéances légales se rapprochent, un phénomène déjà largement documenté sur le marché depuis 2023.
L’audit énergétique, une obligation à ne pas négliger
Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle classée F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique réglementaire, un document plus complet que le simple DPE. Cet audit doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite, et présente notamment des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique du bien. Ce document, souvent perçu comme une contrainte supplémentaire par le vendeur, peut aussi devenir un vrai argument de négociation : présenter un plan de travaux clair et chiffré rassure l’acheteur sur l’ampleur réelle du chantier à venir, plutôt que de le laisser imaginer le pire.
Une obligation d’affichage qui ne laisse aucune marge
Le DPE doit obligatoirement figurer sur toute annonce de vente, avec la mention claire de la lettre attribuée (de A à G) et l’estimation de la facture énergétique théorique du logement. Ce document est ensuite annexé au dossier de diagnostic technique remis lors du compromis de vente. Un vendeur qui omettrait cette information s’expose à un risque de contestation ultérieure de la vente, voire à une action en dommages et intérêts si l’acheteur découvre après coup un classement énergétique qu’il n’avait pas anticipé.
Notre article sur le DPE sans mention détaille par ailleurs le cas particulier des diagnostics anciens, réalisés avant la réforme de 2021, qui doivent souvent être refaits avant toute mise en vente.
Vendre en l’état ou rénover avant la mise en vente ?
La question se pose systématiquement pour un propriétaire de passoire thermique. Rénover avant la vente permet de sortir du classement F ou G et d’élargir considérablement le nombre d’acheteurs potentiels, notamment les investisseurs locatifs, mais suppose une avance de trésorerie et un délai de travaux qui retarde d’autant la mise sur le marché. Vendre en l’état, à un prix décoté, cible davantage un acheteur qui compte réaliser lui-même les travaux, souvent en négociant fermement le prix en conséquence. Aucune réponse universelle : le choix dépend du budget disponible, du calendrier souhaité et de la nature exacte des travaux nécessaires, qui varie fortement d’un bien à l’autre.
Le classement énergétique influe aussi directement sur la taxe foncière et sur la fiscalité globale du bien : notre guide pour comprendre et calculer sa taxe foncière permet d’anticiper ce paramètre avant toute décision.
Un délai qui se réduit, un dossier à préparer sans attendre
Que le choix se porte sur la rénovation ou sur une vente en l’état, une chose reste constante : plus l’échéance légale approche, plus la décote sur ces biens s’accentue et plus le nombre d’acquéreurs potentiels se réduit. Préparer le dossier technique, DPE et audit énergétique compris, avant même la première visite reste le meilleur moyen de vendre dans de bonnes conditions, plutôt que de découvrir ces contraintes en cours de négociation.