Le compromis de vente scelle l’accord entre l’acheteur et le vendeur, plusieurs semaines avant la signature définitive chez le notaire. Ce document engage les deux parties sur un prix et des conditions précises. Encore faut-il savoir ce qu’il contient réellement, quels documents réunir avant de le signer, et comprendre le rôle exact du notaire dans ce processus.
Ce guide répond à ces questions dans l’ordre où elles se posent concrètement : la définition du compromis, les pièces à fournir, le rôle du notaire et les étapes qui séparent la signature de l’acte authentique. Pour la signature électronique du compromis, un sujet à part entière, un précédent article y est déjà consacré en détail.
En bref
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage vendeur et acheteur sur un prix ferme, avant l’acte authentique chez le notaire.
- L’acheteur doit fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile, sa situation familiale et, le plus souvent, une preuve de financement ou un accord de principe bancaire.
- Le notaire rédige l’acte, vérifie les documents et encaisse le dépôt de garantie, généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente.
- Un délai légal de rétractation de 10 jours s’applique à l’acheteur après la signature du compromis.
- Il faut compter en moyenne 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est l’avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement : le premier à vendre, le second à acheter, à un prix et des conditions déterminés à l’avance. Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, il ne s’agit pas d’une simple intention. Une fois signé, il vaut vente au sens juridique.
L’article 1589 du Code civil pose ce principe : la promesse de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord des deux parties sur la chose et sur le prix. En pratique, cela signifie que ni le vendeur ni l’acheteur ne peuvent se rétracter librement une fois le compromis signé, en dehors du délai légal de 10 jours accordé à l’acheteur (voir plus bas) ou de la non-réalisation d’une condition suspensive.
Le bien reste toutefois la propriété du vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique. L’acheteur ne devient propriétaire, et ne peut prendre possession des lieux, qu’à ce moment-là, sauf clause contraire prévue dans l’acte.
Compromis ou promesse unilatérale de vente : quelle différence ?
Le compromis engage les deux parties dès la signature. La promesse unilatérale de vente, elle, n’engage que le vendeur : il réserve le bien à l’acheteur pendant un délai déterminé, généralement 2 à 3 mois, moyennant une indemnité d’immobilisation. L’acheteur, lui, garde la possibilité de renoncer à l’achat, en perdant cette indemnité. Le compromis reste la formule la plus courante dans les transactions entre particuliers, car elle sécurise davantage le vendeur.
Que se passe-t-il en cas de désistement après le délai légal ?
Une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé, l’acheteur qui renonce sans motif légitime, c’est-à-dire en dehors d’une condition suspensive non réalisée, s’expose à perdre son dépôt de garantie. Le vendeur peut aussi, en théorie, être contraint par voie judiciaire à réaliser la vente si l’acheteur maintient son engagement et que toutes les conditions sont réunies. Dans les faits, la clause pénale prévue au compromis, souvent fixée au montant du dépôt de garantie, régit la plupart des désistements sans passer par un tribunal.
Quels documents fournir pour signer un compromis de vente ?
Le notaire ou l’agence qui rédige le compromis demande une liste de pièces aux deux parties. Réunir ces documents en amont évite de retarder la signature.
Les documents à fournir par l’acheteur
Pour un compromis de vente, l’acheteur doit généralement présenter :
- une pièce d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité ou passeport) ;
- un justificatif de domicile récent ;
- un justificatif de situation familiale : livret de famille, contrat de mariage ou de PACS, jugement de divorce le cas échéant ;
- une preuve de financement : attestation de fonds propres, ou accord de principe délivré par la banque si l’achat est financé par un crédit.
Cette preuve de financement n’est pas obligatoire au sens légal, mais elle est demandée dans la quasi-totalité des dossiers. Elle rassure le vendeur sur la capacité réelle de l’acheteur à mener la transaction à son terme, et elle sert de base à la condition suspensive d’obtention de prêt, intégrée au compromis dans la grande majorité des cas.
Les documents à fournir par le vendeur
Le vendeur, de son côté, doit produire un dossier plus étoffé :
- le titre de propriété (acte d’achat ou de succession) ;
- le dossier de diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz selon l’âge et le type de bien) ;
- le mesurage loi Carrez pour un bien en copropriété ;
- les documents relatifs à la copropriété si le bien en dépend : règlement, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, montant des charges ;
- les autorisations d’urbanisme éventuelles (permis de construire, déclarations de travaux) pour toute construction ou extension réalisée.
Le diagnostic amiante fait partie de ce dossier dès lors que le bien a été construit avant juillet 1997. Sa validité et son coût font l’objet d’un article dédié sur ce site, pour qui souhaite creuser ce point précis.
Le contenu détaillé du dossier de diagnostics techniques (DDT)
Ce dossier regroupe plusieurs constats, dont l’obligation dépend de l’âge et de la localisation du bien. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est systématique. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) s’impose pour les logements construits avant 1949. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont exigés lorsque l’installation a plus de 15 ans. L’état des risques (ERP), qui recense les risques naturels, miniers et technologiques de la zone, dépend de la commune d’implantation, un point qui concerne directement plusieurs secteurs de Haute-Savoie exposés au risque sismique ou aux mouvements de terrain. Un diagnostic termites peut s’ajouter dans les zones classées à risque par arrêté préfectoral. L’absence d’un diagnostic obligatoire au moment de la vente prive le vendeur de la garantie des vices cachés sur le point concerné, et peut engager sa responsabilité.
Le rôle du notaire dans le compromis de vente
Le notaire n’est pas un simple témoin de la signature. Il vérifie la validité de chaque document transmis, s’assure de l’origine de propriété du bien, purge le droit de préemption éventuel de la commune, et rédige un acte conforme au droit en vigueur. Cette vérification en amont limite le risque de découvrir un problème juridique après la signature.
Faire intervenir un notaire dès le compromis, plutôt que de signer un acte sous seing privé entre particuliers ou via une agence seule, présente un avantage concret : le professionnel du droit reste un tiers impartial, tenu à un devoir de conseil envers les deux parties, et seul habilité à recevoir les fonds en séquestre dans des conditions garanties. Rien n’empêche vendeur et acheteur de choisir chacun leur propre notaire : les deux études se partagent alors les émoluments, sans surcoût pour les signataires.
Notaire ou agence immobilière : qui rédige le compromis ?
Dans une vente accompagnée par une agence, celle-ci peut rédiger elle-même le compromis, avec l’appui de son mandat. Le notaire reste néanmoins la seule autorité compétente pour l’acte authentique final, qui transfère juridiquement la propriété. Faire rédiger le compromis directement par le notaire, plutôt que par l’agence, sécurise davantage la transaction dès cette première étape : le rôle et les responsabilités de l’agent immobilier restent, eux, encadrés par la loi Hoguet, mais limités à l’entremise et à la négociation.
La signature elle-même peut se faire en présentiel, à l’étude du notaire, ou par voie électronique lorsque les parties ne peuvent pas se déplacer. Ce second cas de figure, ses conditions de validité et ses garanties techniques font l’objet d’un article séparé sur ce site.
Le dépôt de garantie et les frais du compromis
À la signature, l’acheteur verse en général un dépôt de garantie compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette somme, séquestrée par le notaire, s’impute sur le prix final lors de l’acte authentique. Si la vente n’aboutit pas pour une raison imputable à l’acheteur hors délai de rétractation, elle peut rester acquise au vendeur à titre de dédommagement.
Si le compromis est signé chez le notaire, des frais de rédaction s’appliquent, en général entre 200 et 300 euros pour un bien standard, et peuvent grimper au-delà de 800 euros pour une transaction importante ou complexe. Ces frais sont distincts des frais de notaire calculés lors de l’acte authentique, qui portent sur l’ensemble de la transaction.
Sur la question de savoir qui règle ces frais de rédaction du compromis, l’usage veut que ce soit l’acheteur qui les prenne en charge, dans la mesure où ils s’imputent ensuite sur les frais de notaire globaux dus lors de l’acte authentique. Rien n’empêche toutefois vendeur et acheteur de convenir d’un partage différent : cette répartition n’est pas fixée par la loi, elle relève de la négociation entre les parties, à préciser noir sur blanc dans le compromis.
Les étapes clés, de la signature à l’acte authentique
Entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, plusieurs étapes s’enchaînent, dans un ordre précis.
Le délai de rétractation de 10 jours
Dès le lendemain de la signature du compromis, ou de la réception de l’ensemble des documents obligatoires si elle intervient après, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il peut se rétracter sans justification ni pénalité durant cette période. Passé ce délai, l’engagement devient ferme, sous réserve des conditions suspensives.
Les conditions suspensives à connaître
Le compromis intègre presque toujours une condition suspensive d’obtention de prêt, lorsque l’achat est financé à crédit. Si l’acheteur essuie un refus de financement dans le délai fixé au contrat, généralement 45 à 60 jours, la vente est annulée et le dépôt de garantie lui est restitué. D’autres conditions suspensives peuvent s’ajouter selon les dossiers : absence de servitude d’urbanisme, obtention d’un permis de construire, ou encore purge du droit de préemption par la commune.
Les points de vigilance avant de signer
Quelques éléments méritent une relecture attentive avant la signature. Le prix et les modalités de paiement doivent être exactement ceux négociés avec le vendeur, sans arrondi ni ambiguïté. La désignation du bien, sa superficie et ses éventuelles annexes (cave, place de parking, jardin) doivent correspondre précisément à la réalité visitée. La date-limite prévue pour la signature de l’acte authentique doit laisser un délai réaliste pour l’obtention du prêt, en général au moins 3 mois. Enfin, toute clause de dédit, distincte des conditions suspensives, mérite d’être bien comprise : elle autorise l’une des parties à se rétracter moyennant le versement d’une indemnité fixée à l’avance, ce qui diffère d’un simple abandon du dépôt de garantie.
Vers la signature de l’acte authentique
Une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions suspensives levées, le notaire prépare l’acte authentique : vérifications hypothécaires, calcul définitif des frais, formalités de publicité foncière. Ce délai technique explique pourquoi 2 à 3 mois s’écoulent en moyenne entre le compromis et la signature finale, période pendant laquelle l’acheteur finalise son financement et le vendeur organise son déménagement.
Pour aller plus loin sur les risques juridiques d’une transaction, notamment ce qui peut être découvert après la vente, l’article consacré au vice caché immobilier détaille les recours possibles de l’acheteur.
Conclusion
Le compromis de vente n’est pas une simple formalité : c’est l’acte qui engage juridiquement vendeur et acheteur, bien avant le passage chez le notaire pour l’acte authentique. Réunir les bons documents en amont, comprendre le rôle du notaire et connaître le calendrier réel de la transaction évite bien des tensions de dernière minute. Pour un projet immobilier en Haute-Savoie, ces étapes s’inscrivent dans un marché aux dynamiques propres, détaillées dans le panorama consacré à l’immobilier dans le département.
Sources : Notaires de France, Service-public.fr.